Aportes para una polémica (Sobre los terrenos baldíos, la especulación inmobiliaria y las paradojas del mercado)

El concejal Martín Pando, autor del proyecto para la creación de un “Área de edificación necesaria” envió una nota de opinión a la redacción de “Noticias San Pedro”, en relación a la polémica generada en torno al tema.
Como aporte a esa discusión (y derecho a réplica por algunos duros cuestionamientos formulados al autor de la iniciativa por los lectores de este blog en los comentarios de esa noticia) se publica la nota a continuación.

Por Martín Pando
martinpando@hotmail.com

Dentro de la agenda de preocupaciones colectivas, hay un tema que aparece recurrente e invariablemente sin importar la pertenencia social de quien responda: El acceso a la vivienda propia.

El tema, claramente trasunta varios sectores sociales y merece ser abordado en su complejidad: desde la urgencia del hacinamiento o la precariedad en los sectores pobres, hasta la frustración del “alquiler eterno” de los sectores medios

Es que el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, las altas tasas de interés, la devaluación del peso y la resistencia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso al crédito, han configurado una situación en la que comprar una vivienda se ha convertido en un privilegio exclusivo para una minoría de la población.

Algunos estudios privados muestran incluso que durante los últimos años las colocaciones de créditos hipotecarios para vivienda única cayeron un 80% en la Argentina. Al mismo tiempo los planes gubernamentales de vivienda suelen ser insuficientes y siempre dirigidos a los sectores de la población en situación de vulnerabilidad social. Jamás para sectores medios con posibilidades de repago.

Todos aquellos que alguna vez asistieron a alguna clase elemental de macro economía conocen como, supuestamente, en un mercado de competencia perfecta y a través de la ley de la oferta y la demanda, los bienes establecen un “precio de equilibrio” entre ambas.

Pero el mercado inmobiliario dista muchísimo de ser un mercado de competencia perfecta, por una cuestión básica: Los bienes que el mercado ofrece (el suelo), no se producen y por eso el valor que asume es ajeno al trabajo y el capital que se pueda introducir en él, y la variable mas importante en la conformación del precio, pasa a ser la competencia que ejerzan los demandantes del mismo.

Y se dan dentro del mercado situaciones sumamente paradójicas: Mientras que la oferta se expande y el ingreso de la gente se achica, continúan aumentando los precios.

La pregunta que surge indefectiblemente, es si puede un Municipio hacer algo para corregir estos desajustes.

Existen acciones concretas que se pueden llevar adelante para intervenir en el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda. Un caso cercano de éxito, es el de Chile, subvencionando las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Pero un instrumento semejante, solo puede ser aplicado por el gobierno nacional, y los estados locales no pueden simplemente sentarse a esperar que eso ocurra. Necesitamos entonces aplicar de manera innovadora las herramientas y facultades que posee el estado local para intervenir en el mercado inmobiliario y mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda para toda la población

Tenemos algunas herramientas muy concretas de política pública que podríamos aplicar:

1) Expandir el área urbana para aumentar la oferta de tierras.
2) Promover programas de regularización dominial para meter dentro del mercado aquellos inmuebles que hoy están sumergidos en la informalidad.
3) Mejorar la infraestructura y los servicios (alumbrado, cloacas, pavimento, seguridad) de aquellos barrios que hoy no son atractivos para el mercado, para mejorar la calidad de vida de los vecinos y aumentar la oferta.
4) Reducir la existencia de tierra ociosa (terrenos baldíos) en las zonas céntricas, con el objetivo de dinamizar la movilidad del suelo y evitar especulación inmobiliaria.

Este último punto, se materializó en una propuesta concreta en el Concejo Deliberante, para desestimular la tenencia de suelo ocioso utilizando la figura del “área de edificación necesaria” prevista en la Ley Provincial de Uso y Ocupación del Suelo.

Muy básicamente, el proyecto propone encarecer la tenencia de terrenos baldíos en el radio céntrico de la ciudad aumentando progresivamente sus tasas por servicios mientras el lote permanezca baldío.

A la propuesta, se le opone una pregunta de alto contenido ideológico que me interesa contestar: ¿Qué derecho tiene el estado, a decirme que hacer con mi terreno baldío?

Sucede que en las ciudades, la tierra urbanizada constituye un bien escaso. Y cuando un propietario especula con su propiedad dejándola ociosa o poniéndola a la venta a valores poco razonables, contribuye a esa escases.

Además, nada nuevo hay para agregar con respecto al problema que representan los terrenos baldíos para las condiciones de seguridad y salubridad de la población cuando no son mantenidos adecuadamente.

“Qué hacer con la tierra o qué valor tiene, es problema del propietario” dirán los detractores. Pero la cuestión es que las particularidades de la tierra, la hacen única como bien en sus características. Como explica el portal Ciudad Posible, “La plusvalía de los terrenos baldíos frecuentemente es producto de inversiones hechas por la sociedad que los rodea y no del esfuerzo de sus propietarios. No vale lo mismo un predio vacío rodeado de otros predios vacíos, que un predio vacío rodeado de infraestructura pública y de viviendas ocupadas por consumidores potenciales.

Al sacar su terreno del mercado, el especulador le genera costos a todos, porque obliga a la ciudad a crecer de manera ineficiente e inequitativa. Mientras que los terrenos baldíos adquieren una centralidad que antes no tenían, la ciudad debe llevar servicios e infraestructura a lugares cada vez más alejados”.[1].

También podría argumentarse que los baldíos que se propone declarar “área de construcción necesaria”, son los céntricos y por lo tanto los más caros, y que una disminución en el precio no impactaría en los sectores bajos y medios, porque de todas maneras estarían imposibilitados de acceder a ellos.

Sucede que los lotes más caros del mercado, actúan como referencia y por razones obvias si se produjera una disminución en los precios de los terrenos más codiciados, necesariamente esto tendría un impacto sobre todo el mercado, incluso en aquellas zonas donde no actúa la ordenanza.

Los detractores podrían argumentar todavía que podrían producirse situaciones injustas, si un ciudadano estuviera impedido de construir por cuestiones económicas y no por estar especulando con su terreno. Para estas situaciones, la ley contempla prorrogas por causa de fuerza mayor.

Brasil está aplicando exitosamente un “Impuesto Predial y Territorial Urbano”. El concepto es similar: Estimular la edificación de aquellas áreas que ya cuentan con infraestructura para desestimular el crecimiento hacia donde no la hay. Con mecanismos de parcelación y de edificación obligatorias, los municipios van aplicando impuestos progresivos a la tenencia de terrenos baldíos, y están consiguiendo muy buenos resultados.

La situación es similar en Europa en donde además de que el valor fiscal de las propiedades es similar al valor comercial, se obliga a desarrollar inversiones en los terrenos o en última instancia a subastarlos, como en el caso de España.

Existen argumentos suficientes para considerar la cuestión. El estado no puede renunciar a su facultad de aplicar una política local de desarrollo urbano, que incluya la aplicación de todos los instrumentos fiscales - jurídicos y de planificación territorial urbana disponibles.

Por supuesto que una sola ordenanza no va a cambiar toda la realidad inmobiliaria. Pero es un aporte. Necesitamos aplicar una batería de políticas públicas que mejoren las asimetrías del mercado. Existen casos de éxito en Sudamérica y en la argentina. Intervenciones concretas por parte de los gobiernos municipales para aumentar la oferta de suelo urbano para hacerlo accesible para toda la población.

Estamos obligados a intentarlo. Nada nos detiene, y vamos a lograrlo.

Fuentes:

- LA FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD EN EL PERÚ. EFECTOS
ECONÓMICOS Y SOCIO CULTURALES. Dr. Julio Calderón Cockburn
- INFORMALIDAD Y SEGREGACIÓN URBANA EN AMERICA LATINA. Una aproximación. Nora Clichevsky.
- PROGRAMAS DE REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA URBANA Y POBREZA URBANA EN LATINOAMÉRICA. Edesio Fernandes
- Acceso a la Tierra, informalidad y concentración. Juan Luciano Scatolini.
- ACERCA DE LA LEY 8912. Arq. Marcelo Corti. Revista Café de las Ciudades.
- Pobreza Urbana: Estrategia Orientada a la Acción para los gobiernos e instituciones municipales en América Latina y el Caribe”. CEPAL
- Experiencias Emblemáticas. Eje Suelo: Mejorar el acceso de los pobres al suelo urbano.
- Mejoramiento de la Capacidad de Gestión en relación a suelo urbano Municipalidad de Moreno, Argentina. CEPAL
- Impuesto Predial Progresivo de Brasil – IPTU. CEPAL
- ACCESO AL SUELO, IMPUESTOS LOCALES Y FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO: EL CASO DE SANTIAGO DE CHILE. Camilo Arriagada L y Daniela Simioni. Lincoln Institute Research Report
- www.ciudadposible.com “La especulación y como combatirla”. Onésimo Flores Dewey
- Los baldíos empobrecen las ciudades. Carlos Morales Schechinger.
- EL DEFICIT HABITACIONAL Y LOS LIMITANTES DEL SISTEMA FINANCIERO PARA SU RESOLUCIÓN. Alejandro Banzas Y Lorena Fernandez.
[1] www.ciudadposible.com “La especulación y como combatirla”. Onésimo Flores Dewey